Yapay zeka uyarısı
Bu blog yazısında bağlantı verilen mahkeme kararları gerçektir ve doğruluğu garanti edilmektedir ancak blog yazısı yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir. Açıklamak gerekirse; linkle tıklanarak açılan karar dokumanlarının doğruluğu garanti edilmektedir. Ancak linkle açılmayan, doğrudan blog yazısında geçen her ifade; bunlara blog yazısında yer alan künye bilgileri de dahil olmak üzere yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir.
Sınırlı Ayni Haklar ve İntifa Hakkına İlişkin Emsal Kararlarla Değerlendirme
Giriş
Mülkiyet hakkı, hem Anayasamız hem de 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde korunan en temel haklardan biridir. Bununla birlikte, taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkını daraltan veya malik ile birlikte belirli yetkileri kullanan sınırlı ayni haklar da mevcuttur. Aşağıda, sınırlı ayni hakların mülkiyet hakkı karşısındaki durumu, intifa hakkının mülkiyeti nasıl etkilediği ve mülkiyet hakkı sahibinin sınırlı ayni hak sahiplerine karşı ne gibi yükümlülüklerinin bulunduğu hususları, emsal kararlardan yararlanılarak açıklanmaktadır.
1) Sınırlı Ayni Haklar Mülkiyet Hakkından Üstün müdür?
Sınırlı ayni haklar (irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı gibi), taşınmaz üzerinde hak sahibine sınırlı bir hakimiyet sağlayan ayni nitelikteki haklardır. Mülkiyet hakkı ise TMK m. 683’te düzenlenmiş olup, hukuki düzen içinde malike kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkilerini tanır.
Ancak “sınırlı” ifadesinden anlaşılacağı üzere, bu haklar mülkiyeti tamamen ortadan kaldırmaz; malikin bazı yetkilerini kısıtlar. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bir kararında,*
“İrtifak hakkı, bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan yararlanma yetkisi sağlayan sınırlı bir ayni haktır… hak sahibine eşya üzerinden sınırlı bir hâkimiyet sağlasa da bu hâkimiyet mülkiyet hakkına nazaran dardır.”
diye ifade etmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/1896 K. 2024/771 T. 13.02.2024).
Dolayısıyla sınırlı ayni hak, mülkiyet hakkının “üstün” bir versiyonu olmayıp, mülkiyet hakkını kısmi olarak daraltan ve herkes tarafından saygı gösterilmesi gereken mutlak bir haktır. Malik, sınırlı ayni hak sahibine tanınan yetkileri bertaraf edemez; buna karşılık sınırlı ayni hak sahibi de eşyayı salt “mülk sahibi” gibi kullanamaz.
2) İntifa Hakkı Mülkiyet Hakkını Nasıl Etkiler?
İntifa hakkı, TMK m. 794-822 arasında düzenlenmiş olup, taşınmaz (veya taşınır ya da haklar) üzerinde sahibine “tam yararlanma” hakkı sağlayan bir irtifak türüdür. İntifa hakkı kurulduğunda malik, “kuru mülkiyet” sahibi hâline gelir; zira kullanma ve yararlanma yetkileri intifa hakkı sahibine geçer.
Bu durum Yargıtay kararlarında da açıkça vurgulanmıştır. Örneğin:
“İntifa hakkı, üzerine yüklendiği mülkiyet hakkını içi boşalmış bir hak durumuna sokar. İntifa hakkı varken mülkiyet hakkının sahibine verdiği mutat kullanma yetkilerinden malik mahrum kalır. Malik, sadece kuru mülkiyet hakkını devretme veya tasarruf işlemlerini yapma imkânına sahiptir.”
(Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/6069 K. 2023/6500 T. 21.12.2023, https://app.dejure.ai/dokuman/6e9449fa-f14a-4b20-aa34-2a86aba738e4)
Bu bağlamda intifa hakkı sahibinin, taşınmazdan sağlanabilecek her türlü faydayı elde etmesi (kullanma, kiraya verme, yararlanma vb.) mümkündür. Malik ise, taşınmaz üzerindeki fiili kullanım ve yararlanma hakkını kaybeder, ancak çıplak mülkiyet sıfatıyla taşınmazını satma veya rehin gibi tasarruf işlemleri yapmayı sürdürebilir.
3) Mülkiyet Hakkı Sahibinin Sınırlı Ayni Hak Sahiplerine Karşı Yükümlülükleri Nelerdir?
Mülkiyet hakkı sahibi, sınırlı ayni hak sahibinin hakkına saygı göstermek, ona karşı engel oluşturmamak ve gerekiyorsa taşınmazın özelliklerine uygun koruyucu tedbirleri almakla yükümlüdür. TMK m. 683’te yer alan “Mülkiyet hakkı, hukuk düzeninin sınırları içinde kullanılır.” ibaresi, bu konuda genel çerçeveyi çizer.
Emsal bir mahkeme kararında şu ifadelerle konu açıklanır:
“Malik, tasarruf yetkisine sahiptir; ancak intifa hakkı sahibinin sınırlı ayni hakkı, kiracının, mürtehinin veya yeni malikin haklarından önce gelir. İntifa hakkı sahibine tanınan yararlanma ve kullanma yetkilerini malik engelleyemez.”
(İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2021/295 K. 2023/310 T. 17.04.2023, https://app.dejure.ai/dokuman/e31c836a-bd0a-4b77-9763-8dc2251d95f4)
Buna göre malik, mülkiyet hakkının tanıdığı yetkileri kullanırken veya üçüncü kişilerle ilişki kurarken, sınırlı ayni hak sahibinin önceliğini ihlal etmemelidir. Örneğin intifa hakkı kurulmuş bir taşınmazı satmak istese dahi, intifa hakkı sona erdirilmedikçe veya hak sahibi rıza göstermedikçe, bu hak yeni maliki de bağlayacaktır.
Sonuç olarak;
- Sınırlı ayni haklar, mülkiyet hakkını toptan ortadan kaldırmaz ancak malikin bazı yetkilerini kısıtlar. Bir yönüyle “mülkiyete nazaran daha dar” bir hâkimiyet sağlasa da, ayni hak niteliğinde olduğu için herkese karşı ileri sürülebilir.
- İntifa hakkı, sahibine taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma yetkilerini geniş ölçüde verir. Malik, sadece “kuru mülkiyet” sıfatını korur ve intifa hakkı süresince fiilî kullanma veya yararlanma imkânına sahip olmaz.
- Malikin yükümlülükleri, sınırlı ayni hak sahibine tanınan yetkilere müdahale etmemek, hakkı engelleyici veya kaldırıcı işlemler yapmamak ve eşyayı sınırlı ayni hak sahibinin kullanımına elverişli şekilde korumaktır.
Bu kurallar ve ilkeler, yargısal içtihatlarla da pekiştirilmekte olup, taşınmaz hukukunda mülkiyet hakkı ile sınırlı ayni hakların uyumlu biçimde uygulanmasını hedefler.
Kaynakça / Emsal Kararlar
-
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/1896 K. 2024/771 T. 13.02.2024
-
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/6069 K. 2023/6500 T. 21.12.2023
-
İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2021/295 K. 2023/310 T. 17.04.2023
Bu şekilde, hem mülkiyet hakkının hem de sınırlı ayni hakların kapsam ve sınırları hukuken çizilmiş olup, yargısal kararlar da bu çerçeveyi somut olaylar üzerinden pekiştirmektedir.