Yapay zeka uyarısı
Bu blog yazısında bağlantı verilen mahkeme kararları gerçektir ve doğruluğu garanti edilmektedir ancak blog yazısı yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir. Açıklamak gerekirse; linkle tıklanarak açılan karar dokumanlarının doğruluğu garanti edilmektedir. Ancak linkle açılmayan, doğrudan blog yazısında geçen her ifade; bunlara blog yazısında yer alan künye bilgileri de dahil olmak üzere yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir.
Devremülk Sözleşmelerinde Öne-mlı Hususlara Dayalı Değerlendirme
Devremülk sözleşmeleri, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un “Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmetleri” (m.50 ve devamı) başlıklı hükümleriyle yakından ilişkili olduğu gibi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. maddesi uyarınca da tapuda paylı mülkiyet şeklinde düzenlenebilen bir ayni hakkı içerebilmektedir. Aşağıda, mahkemelere yansıyan tipik uyuşmazlık alanları ve yargısal içtihatlardan örneklerle kısaca açıklanmaktadır.
1) Devremülk Sözleşmelerinde Hangi Unsurların Açık ve Net Olması Gerekmektedir?
Devremülk sözleşmelerinde öncelikle:
- Kullanım dönemleri (yılda kaç gün veya hafta, hangi tarihler arasında),
- Kullanım hakkının türü (ayni mi, şahsi mi, devre tatil mi, devremülk mü),
- Toplam bedel ve ödeme şartları (peşin veya taksit),
- Tesisin tam konumu, blok/daire numarası, bağımsız bölüm bilgisi,
- Teslim veya inşaatın tamamlanma tarihi (varsa),
- Aidat, bakım/onarım katılım payları ve bunların ne şekilde ödeneceği,
- Cayma/fesih koşulları ve tarafların karşılıklı borçları,
gibi konuların açıkça yazılması beklenir. Yargı kararlarında da eksik veya muğlak düzenlemelerin, tüketicinin aleyhine belirsizlik yarattığı vurgulanarak sözleşmelerin bu yönüne dikkat çekilmiştir.
Atıf (karar):
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/2328 K. 2023/1982 T. 21.06.2023
Karar metnine ulaşmak için bkz.
2) Devremülk Kullanım Süreleri ve Dönemleriyle İlgili Mahkemelere Yansıyan Tipik Uyuşmazlıklar Nelerdir?
Sıklıkla karşılaşılan uyuşmazlıklar şunlardır:
- Bağımsız bölümün aynı yıl içinde gerçek dışı biçimde çok sayıda kişiye satılması: Örneğin 52 haftalık kullanımın üzerindeki sayıda hissedarın olması hâlinde kimin hangi haftayı kullanacağı konusunda çatışma yaşanması.
- Sözleşmeye göre tahsis edilen haftaların fiilen kullanılamaması (örneğin tesislerin inşaat hâlinde olması veya tamamlanmaması sebebiyle).
- Kat Malikleri veya işletmecinin kullanım takvimini keyfi değiştirmesi ya da bakım bahanesiyle kısıtlaması.
Bu tarz ihtilaflarda, “devremülk sözleşmesinde belirtilen bir haftalık kullanımın fiilen gerçekleştirilip gerçekleştirilemediği” ile “tüketicinin tatil hakkının gerçekte sağlanıp sağlanmadığı” yargısal incelemeye konu olmaktadır.
Atıf (karar):
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2376 K. 2024/1924 T. 11.06.2024
Karar metnine ulaşmak için bkz.
3) Devremülk Aidatları ve Diğer Mali Yükümlülüklerle İlgili Uyuşmazlık Örnekleri Nelerdir?
Devremülk tesisi faaliyete geçtikten sonra genellikle kat malikleri veya işletmeci şirket tarafından yıllık aidatlar, ek bakım giderleri gibi mali yükümlülükler talep edilir. Bu alan, tipik olarak:
- Aidat miktarının genel kurulda belirlenmesi,
- Aidat borcuna gecikme tazminatı eklenmesi,
- Devremülk kullanımından vazgeçen veya fiilen kullanmayan kişiden aidat talep edilip edilemeyeceği,
- “Ben hiç yararlanmadım” iddiasına rağmen işletme giderlerine katılma zorunluluğu,
gibi hususlarda çekişmelere yol açar. Mahkemelerin çeşitli kararlarında, devremülkün Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde oluşan ortak giderlerine katılma mecburiyeti olduğuna işaret edilmiştir.
Atıf (karar):
Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2023/295 K. 2024/603 T. 11.07.2024
Karar metnine ulaşmak için bkz.
4) Devremülk Sözleşmelerinde Cayma Hakkı Uygulamaları ve Sorunları Nelerdir?
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 50 vd. maddelerinde, devre tatil sözleşmelerinde tüketiciye belirli bir cayma hakkı tanınmış olup, buna göre:
- Resmî şekil ve ön bilgilendirme formu zorunludur.
- Cayma hakkının kullanılma süresi, devremülk veya devre tatil sözleşmelerinde inşaatın ilerleyişi ve teslim durumu da dikkate alınarak değerlendirilebilir.
- Caymanın usulüne uygun bildirilmemesi ve sürenin geçirilmesi durumunda satıcı/sağlayıcı lehine hak doğabilmektedir.
Uygulamada en çok “cayma hakkı süresinin ne zaman işlemeye başladığı” ve “cayma ihtarının geç mi yapıldığı” hususları tartışma konusu olur.
Öte yandan, mahkemeler “tamamlanmamış veya fiilen kullanılamayacak durumdaki devremülk için tüketicinin uzun süre bekletilmesini hakkaniyete aykırı” bulmakta, cayma hakkına ilişkin şekil ve sürelere dair gerekli bilgilendirmeyi yapmayan satıcıların sorumluluğunu da vurgulamaktadır.
Atıf (karar):
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2021/2387 K. 2021/2387 T. 01.03.2021
Karar metnine ulaşmak için bkz.
Sonuç olarak, devremülk (veya devre tatil) sözleşmelerinde, gerek Kat Mülkiyeti Kanunu gerekse 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un devre tatil hükümlerine uygun, net ve şeffaf düzenlemeler yapılması; kullanım süreleri, aidat ve diğer mali yükümlülükler, cayma/fesih koşulları gibi konuların özellikle açıkça belirtilmesi büyük önem taşımaktadır. Yüklenici veya satıcı şirketin inşaatı veya tesisi zamanında tamamlamaması, kullanım takvimini net belirlememesi ve tüketicinin cayma hakkı hususunda yeterince bilgilendirme yapmaması hâlinde, yargılama sürecinde çoğunlukla tüketici lehine sonuçlar doğmakta ve sözleşme feshiyle yapılan ödemelerin iadesine karar verilebilmektedir.
DEVREMÜLK SÖZLEŞMELERİNDE ÖNEMLİ HUSUSLAR VE EMSAL KARARLARA DAYALI DEĞERLENDİRME
Devremülk sözleşmeleri, niteliği gereği hem Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “devre mülk hakkı” (m.57 ve devamı) hükümleriyle, hem de 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un “Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmetleri” (m.50 ve devamı) başlıklı düzenlemeleriyle doğrudan ilişkilidir. Bu nedenle, devremülk sözleşmelerinde ortaya çıkan tipik uyuşmazlık konuları ve yargısal örnekler, aşağıdaki başlıklar altında değerlendirilebilir.
1) Devremülk Sözleşmelerinde Hangi Unsurların Açık ve Net Olması Gerekmektedir?
- Kullanım dönem ve süreleri (ör. yılda kaç hafta veya gün, hangi tarihlerde).
- Sözleşme bedeli ve ödeme planı (peşin, taksitlendirme veya başka yöntemler).
- Taşınmazın konumu, bağımsız bölüm ve tapu bilgileri (paylı mülkiyet mi, ayni hak mı, yoksa şahsi bir hak mı?).
- Ortak gider/aidat ve bakım-onarım masraflarının ne şekilde belirleneceği.
- İnşaatın veya tesisin tamamlanma ve teslim tarihi (varsa).
- Cayma hakkı ve fesih halleri ile tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri.
Devremülk sözleşmelerinde anılan unsurların net biçimde düzenlenmesi, ileride tüketicinin mağduriyetine yol açacak belirsizlikleri önlemek açısından büyük önem taşır. Sözleşmenin şekil şartlarına uyulmaması veya teslim/tesisin kullanıma hazır hâle getirilmesi konusundaki eksiklikler de davaların ana gerekçelerini oluşturur.
Atıf (karar):
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/2328, K. 2023/1982, T. 21.06.2023
Karar metni
2) Devremülk Kullanım Süreleri ve Dönemleriyle İlgili Mahkemelere Yansıyan Tipik Uyuşmazlıklar Nelerdir?
- Aynı daire veya bağımsız bölümün gereğinden fazla kişiye satılması: Örneğin, bir yılda 52 haftayı aşan sayıda pay devri yapılması ve devremülk maliklerinin kullanım sırasının fiilen çakışması.
- İnşaatın veya tesislerin tamamlanmaması: Tüketicinin, sözleşmede yazan sürede devremülkü fiilen kullanamaması.
- Yönetim planı kaynaklı sorunlar: Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde hazırlanan yönetim planında, devremülk sahibine tanınan “belirli dönem” hakkının uygulanamaması.
Bu hususlara ilişkin, “devremülk sözleşmesinde fiili kullanımın nasıl sağlanacağı” ve “tamamlanmamış inşaatın sorumluluğu” sıklıkla dava konusu olmaktadır.
Atıf (karar):
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2376, K. 2024/1924, T. 11.06.2024
Karar metni
3) Devremülk Aidatları ve Diğer Mali Yükümlülüklerle İlgili Uyuşmazlık Örnekleri Nelerdir?
Devremülk sözleşmeleri kapsamında:
- Yıllık aidat ve bakım-onarım masrafı,
- Ek katılım bedelleri (ör. yenileme, tadilat giderleri),
- Borçların gecikmesinde uygulanacak faiz/tazminat,
sıkça uyuşmazlık yaratmaktadır. Devremülk sahibinin tesisi kullanmamış olması, genellikle aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmamakta; mahkemeler, Kat Mülkiyeti Kanunu veya ilgili yönetim planındaki düzenlemelere göre herkesin ortak giderlerden sorumlu olacağı sonucuna varabilmektedir.
Atıf (karar):
Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2023/295, K. 2024/603, T. 11.07.2024
Karar metni
4) Devremülk Sözleşmelerinde Cayma Hakkı Uygulamaları ve Sorunları Nelerdir?
6502 sayılı Kanun’da devremülk (veya devre tatil) sözleşmelerinde tüketicinin cayma hakkı düzenlenmiştir. Bu kapsamda:
- Satıcı/sağlayıcı, ön bilgilendirme formunu zamanında ve eksiksiz sunmazsa cayma hakkı süresi başlayamayabilir.
- Cayma bildiriminin şekli (noter, iadeli taahhütlü mektup vb.) ve süresi (genellikle 14 günlük veya teslime/endişeye bağlı düzenlemeler) uygulamada tartışma konusudur.
- Tesisin eksik olması, işletmeye açılmamış olması veya tapu devirlerinde yaşanan gecikmeler sebebiyle de “belirsiz süreler” boyunca tüketicinin cayma hakkını ne zaman kullanabileceği konusunda uyuşmazlıklar doğmaktadır.
Yargı kararlarında, sözleşmeyi zamanında ifa edemeyen veya mevzuatta belirtilen bilgilendirmeleri yapmayan satıcı/sağlayıcılar aleyhine sözleşme feshi ve bedel iadesi yönünde kararlar verilmesi sıklıkla rastlanan bir sonuçtur.
Atıf (karar):
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2021/2387, K. 2021/2387, T. 01.03.2021
Karar metni
Sonuç
Devremülk sözleşmelerinin:
- Net ve anlaşılır biçimde düzenlenmesi,
- Kullanım takvimi, hakların devri ve aidat konularının belirli şekilde kararlaştırılması,
- Cayma hakkına dair ön bilgilendirme ve resmî şekil şartlarına uyulması,
tüketici uyuşmazlıklarının önlenmesi için önem taşımaktadır. Tamamlanmamış veya kullanım imkânı sağlamayan projelerde, tüketici lehine fesih ve ödenen bedelin iadesine karar verilebildiği gibi, aidat ve benzeri ortak giderlere katılım, devremülk sahibinin tesisi kullanıp kullanmamasından bağımsız olarak yükümlülük doğurmaktadır.
Yukarıda belirtilen yargı kararları, Devre Mülk/Devre Tatil sözleşmelerine dair tipik sorunları ve mahkemelerin yaklaşımını açıkça yansıtmaktadır.