Yapay zeka uyarısı
Bu blog yazısında bağlantı verilen mahkeme kararları gerçektir ve doğruluğu garanti edilmektedir ancak blog yazısı yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir. Açıklamak gerekirse; linkle tıklanarak açılan karar dokumanlarının doğruluğu garanti edilmektedir. Ancak linkle açılmayan, doğrudan blog yazısında geçen her ifade; bunlara blog yazısında yer alan künye bilgileri de dahil olmak üzere yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir.
Konut İhtiyacına Dayalı Tahliye Davalarında Aranan Şartlar ve Değerlendirme Kriterleri
Konut kiralarında “ihtiyaç” iddiasıyla tahliye davaları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde açılmaktadır. Özellikle TBK m. 350 ve devamında düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümleri, kiraya verenin “gerçek, samimi ve zorunlu” bir ihtiyacının varlığını zorunlu kılar. Aşağıdaki sorular ve yanıtları, Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarından yapılan örnek alıntılar ışığında açıklanmaktadır.
1. Ev sahibinin konut ihtiyacının "gerçek, samimi ve zorunlu" sayılması için hangi şartlar aranır?
Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları, kiraya verenin konut ihtiyacını şu şekillerde tanımlamaktadır:
- Gerçek (hakiki) ihtiyaç: Ev sahibinin, kiralanan taşınmazı gerçekte kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer aile bireylerinin barınma amacıyla kullanmak istemesi.
- Samimi (içten) ihtiyaç: İhtiyaç iddiasının sırf kiracıyı çıkarma amacına yönelik bir hile, kötü niyet veya bahane teşkil etmemesi; gereksinimin öne sürülmesinde iyi niyetin var olması.
- Zorunlu ihtiyaç: İhtiyacın geçici, varsayımsal veya keyfî olmaması; barınma gereksiniminin sürekli veya kısa/orta vadede acil oluşu.
Bu ilkeler, Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1540, K. 2021/1682, T. 14.12.2021 kararıyla da ortaya konmuştur. Kararda şu ifade yer almaktadır:
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.”
(https://app.dejure.ai/dokuman/72c1f147-3a19-40c0-aad0-bf730a421a3e)
Aynı şekilde, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2024/3252, K. 2024/2705, T. 23.10.2024 tarihli ilamında da benzer biçimde belirtilmiştir:
“Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.”
(https://app.dejure.ai/dokuman/ff6ef012-b7a6-41c3-a2e2-4c1614fa76af)
2. Mahkemeler, ev sahibinin konut ihtiyacını değerlendirirken hangi tür kanıtları dikkate alır?
Mahkemeler, konut ihtiyacı iddiasını tanık anlatımları, tapu ve adres kayıt bilgileri, nüfus durumu, hastalık/doğum/emeklilik gibi yaşam gerçekleri ve benzeri deliller ışığında değerlendirir. Keşif yapılması, ev sahibinin kullanımına elverişli başka taşınmazının veya kirada oturuyor olması gibi hususlarda inceleme gerekebilir.
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/523, K. 2024/513, T. 07.03.2024 kararında, konuyla ilgili incelemenin kapsamını şu şekilde açıklar:
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”
(https://app.dejure.ai/dokuman/6c46459d-a9f2-468c-b8df-61886237522e)
Dolayısıyla yargılama esnasında:
- Ev sahibinin tapu veya e-devlet kayıtları ile farklı bir konutta oturup oturmadığı,
- Mevcut konutunun yetersiz olup olmadığı,
- Müvekkilin sağlık durumu (yatalak/hastalık/bakım ihtiyacı),
- Aile kalabalıklığı (altsoy, üstsoy ihtiyaçları) vb.
tüm yönleriyle araştırılır. Gerektiğinde keşif yapılarak hem dava konusu konutun hem de ev sahibinin mevcut barınma durumunun karşılaştırmalı şekilde incelenmesi söz konusudur.
3. Ev sahibi, gelecekte doğabilecek bir konut ihtiyacına dayanarak kiracıyı tahliye edebilir mi?
Genel ilke uyarınca, henüz oluşmamış veya belirsiz bir ihtiyacın öne sürülmesi “samimi ve zorunlu” bir ihtiyacı kanıtlamaya yetmez. Yargıtay ve BAM kararlarında henüz gerçekleşmemiş, uzak ihtimal veya uzak geleceğe bağlı durumların tahliye nedeni sayılamayacağı sıkça vurgulanmaktadır.
Örneğin, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2024/3252, K. 2024/2705 kararında açıkça belirtilmiştir:
“Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.”
(https://app.dejure.ai/dokuman/ff6ef012-b7a6-41c3-a2e2-4c1614fa76af)
Aynı şekilde, Hukuk Genel Kurulu kararlarında da “ileride emekli olacağını düşünmek” gibi hâlâ kesinleşmemiş bir durumun ihtiyaç kabul edilmeyeceği ifade edilmiştir. Mahkeme, davanın açıldığı tarihte ve yargılama süresince ihtiyacın fiilen var olup olmadığını arar.
Buna göre, gelecek dönemde muhtemel ihtiyaçlar (örneğin “önümüzdeki beş yıl sonra evlenip geri dönmek, emeklilik sonrası taşınmak” gibi) hukuken henüz “gerçek ve şu an mevcut” sayılmadığından, salt bu gerekçeyle kiracıyı tahliye etmek mümkün değildir.
Sonuç
- Konut ihtiyacı iddiası, davacının veya yakınlarının barınma ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlama yükümüyle birlikte ileri sürülmelidir.
- Mahkemeler bu süreçte, taraf beyanları, tanık anlatımları, taşınmaz kayıtları, ev sahibinin mevcut konut durumu ve olguya ilişkin tüm verileri araştırarak karar verir. Gerekirse keşif yaparak mevcut konut ile dava konusu konutu mukayeseli inceler.
- Henüz doğmamış, uzak ihtimal veya varsayımsal konut ihtiyacı, Yargıtay kararlarına göre samimi bir ihtiyaç sayılmaz. Kısa/orta vadede fiilen var olmayan durumlar (emekli olunca taşınma vb.) tahliye sebebi oluşturmaz.
Bu çerçevede, kiraya verenin halen varolan ve gerçek bir barınma gereksinimi doğuran hukuki/dava koşullarını ispat edememesi hâlinde, mahkeme tarafından tahliye talebi reddedilir.
Kaynakça / İlgili Kararlar
-
Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1540, K. 2021/1682, T. 14.12.2021
https://app.dejure.ai/dokuman/72c1f147-3a19-40c0-aad0-bf730a421a3e -
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2024/3252, K. 2024/2705, T. 23.10.2024
https://app.dejure.ai/dokuman/ff6ef012-b7a6-41c3-a2e2-4c1614fa76af -
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/523, K. 2024/513, T. 07.03.2024
https://app.dejure.ai/dokuman/6c46459d-a9f2-468c-b8df-61886237522e