Hisseli Taşınmazlarda Müdahaleler ve Hukuki Koruma Yolları

Hisseli Taşınmazlarda Müdahaleler ve Hukuki Koruma Yolları

Hisseli taşınmazlarda, paydaşların mülkiyet payları oranında kullanma hakları bulunmakla birlikte; bu taşınmazlara zaman zaman üçüncü şahıslar veya diğer paydaşlar tarafından müdahaleler söz konusu olabilmektedir. Bu tür müdahaleler, pay sahiplerinin izni olmaksızın yapılan her türlü tasarrufu kapsar. Örneğin, izinsiz bina inşası, duvar örülmesi, arazi kullanımını engelleyici yapılaşmalar veya pay sahibinin kullanım alanını işgal eden her türlü fiil, müdahale niteliği taşır.

Aşağıda, sorular özelinde özet cevaplar ve ilgili yargı kararlarından örnek atıflar yer almaktadır.

---

1. Hisseli Taşınmazlarda Üçüncü Şahısların Müdahalesi Hangi Tür Eylemleri Kapsar ve Bu Müdahaleler İçin Diğer Hissedarların Muvafakati Neden Aranmaz?

Hisseli (paylı) mülkiyete tabi bir taşınmazda, her paydaşın payı üzerinde ayni hakkı vardır. Bir üçüncü şahıs, bu taşınmaz üzerinde herhangi bir hakka dayanmaksızın kullanım veya tasarrufta bulunduğunda (örneğin izinsiz bina yapmak, bahçe duvarı inşa etmek, ağaç dikmek veya mevcut binaları genişletmek gibi) bu eylemler birer “müdahale” olarak değerlendirilir.

• Muvafakat Aranmaması: Üçüncü kişinin müdahalesine karşı tek paydaşın dava açabilmesi için tüm paydaşların ayrıca rıza veya muvafakati aranmaz. Zira paydaşlardan biri, Türk Medeni Kanunu m. 693 uyarınca, taşınmazın korunması adına diğer paydaşların onayına gerek olmaksızın “müdahalenin men’i” (el atmanın önlenmesi) davası açabilir.
  • Bu husus, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/4973 K. 2023/5540 T. 20.11.2023 tarihli kararda da vurgulanmıştır. İlgili karara buradan ulaşabilirsiniz.

---

2. Komşu Parsel Sahibinin Sınır İhlali Yaparak Duvar Örmesi Durumunda, Müdahalenin Men'i Davası Açmak İçin Tüm Hissedarların Onayı Gerekli midir?

Komşu parseldeki malikin sınır ihlali niteliğindeki eylemleri (örneğin bahçe duvarını taşkın biçimde yapması), o taşınmaz paydaşlarının mülkiyet hakkını ihlâl eder.

• Onay Şartı: Hisseli bir taşınmazda, paydaşlardan biri bu ihlâle karşı “müdahalenin men’i” davası açarken diğer paydaşların muvafakati aranmaz. Her paydaş, mülkiyet hakkını korumak adına tek başına dava yoluna gidebilir.
  • Bu durum, Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2020/979 K. 2021/5562 T. 28.06.2021 kararında da açıkça belirtilmektedir. İlgili karara buradan ulaşabilirsiniz.
• Ancak, duvarın tamamen yıkılması veya taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürebilecek “kal” talepleri söz konusu olduğunda (örneğin çok katlı bir inşaatın tamamen sökülmesi gibi), diğer paydaşların menfaatleri de etkilenebileceği için bazı kararlarda tüm paydaşların muvafakatinin gerekebileceği değerlendirilmiştir. Fakat basit bir sınır ihlali ve bunun giderilmesi (örneğin ufak duvarın kaldırılması) genellikle tek paydaşın davası ile de sonuçlandırılabilir.

---

3. Mahkeme Kararlarında Geçen “Müdahalenin Men’i” ve “Kal” Kavramları Ne Anlama Gelir ve Bu Kararlar Hangi Yasal Dayanaklara Göre Verilmektedir?

• Müdahalenin Men’i (El Atmanın Önlenmesi): Bir kişinin, haklı bir sebebe dayanmaksızın, başkasının mülkiyet hakkını veya kullanım hakkını ihlâl etmesi durumunda, bu haksız fiilin durdurulmasını amaçlar. Yani söz konusu müdahale (fiili kullanım, işgal vb.) devam ediyorsa, mahkeme kararıyla bu müdahalenin sona erdirilmesi sağlanır.

  • Türk Medeni Kanunu m. 683 vd. ve özellikle m. 693 bu davanın yasal dayanaklarıdır.
  • Örneğin, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/2828 K. 2024/5141 T. 24.09.2024 tarihli kararda, paydaşın rızasının geri alınması halinde davalının fuzuli şagil (haksız işgalci) durumuna düşeceği ve müdahalenin men’i talebinin haklı olduğu belirtilmiştir. İlgili karara buradan ulaşabilirsiniz.

• Kal (Yıkım / Kaldırma): İzinsiz veya hukuka aykırı biçimde yapılan yapı, eklenti ya da inşaatların tamamen kaldırılması (yıkılması) talebidir. “Kal davası” olarak da anılan bu davada, müdahalede bulunan kişi, yaptığı yapıyı kendi çabasıyla kaldırmak durumundadır; kaldırmadığı takdirde cebri icra yoluyla yıkım gerçekleştirilir.

  • Burada da dayanak, TMK m. 683 vd. olup, paylı mülkiyete tabi yerlerde yapının kal’ini istemek, kural olarak tüm paydaşların ortak menfaatiyle ilgili olduğundan bazı hâllerde diğer paydaşların muvafakati aranabilmektedir. Fakat basit bir müdahalenin yıkımı için çoğu zaman tek paydaşın başvurusu da yeterli olabilir.
  • Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/5869 K. 2020/6061 T. 12.10.2020 kararında, paylı taşınmazda başka paydaşların rızası olmaksızın ahır inşası yapılması üzerine “müdahalenin men’i ve kal” istemlerinin birlikte değerlendirildiği ifade edilmektedir. Karara buradan ulaşabilirsiniz.

---

Sonuç

• Hisseli taşınmazlara yönelik müdahalelerde, paydaşlardan herhangi biri, tek başına hukuki korunma talep edebilir.
• Komşu parselin sınırı aşarak duvar ya da bina inşası, “müdahalenin men’i” davasına konu edilebilir ve tek paydaşın açtığı dava yeterlidir.
• Mahkeme kararlarında “müdahalenin men’i”, müdahalenin tamamen sonlandırılmasını ifade ederken; “kal (kaldırma)” haksız yapının yıkım veya kaldırılmasını amaçlayan bir taleptir.
• Yasal dayanak olarak, TMK m. 683 vd. (özellikle m. 693), paylı mülkiyet taşınmazlarda hukuki koruma yollarını düzenlemekte; yargı kararları da bu düzenlemeler ışığında şekillenmektedir.

Yukarıda anılan Yargıtay kararlarının metinlerine, “https://app.dejure.ai/dokuman/[documentID]” formatındaki bağlantılar üzerinden ulaşılabilir. Bu kararlar, uygulamada hisseli taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda önemli örnek teşkil etmektedir.