İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve İhtiyacın Samimi-Zorunlu Olduğunun İspatı: Emsal Kararlarla Değerlendirme

Yapay zeka uyarısı

Bu blog yazısında bağlantı verilen mahkeme kararları gerçektir ve doğruluğu garanti edilmektedir ancak blog yazısı yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir. Açıklamak gerekirse; linkle tıklanarak açılan karar dokumanlarının doğruluğu garanti edilmektedir. Ancak linkle açılmayan, doğrudan blog yazısında geçen her ifade; bunlara blog yazısında yer alan künye bilgileri de dahil olmak üzere yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir.

Kira ilişkisinde “ihtiyaç” iddiasına dayalı tahliye davaları, özellikle Konut ve İşyeri niteliğindeki kiralananlarda sıklıkla gündeme gelmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve yargı içtihatlarında, ev sahibinin (kiraya verenin) hangi durumlarda “ihtiyaç” ileri sürebileceği ve bu ihtiyacın nasıl ispatlanacağı belirlenmiştir. Aşağıda, sorular özelinde bazı emsal kararlara atıf yapılarak konunun çerçevesi çizilecektir.

1. İhtiyaç iddiasının “samimi ve zorunlu” olduğu mahkemede nasıl ispatlanır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı kiraya verene aittir. Yargıtay, bu hususu defalarca vurgulamıştır. Şu üç temel ölçüt aranır:

Gerçeklik: İhtiyacın, soyut bir beyan olmaktan öte gerçekte var olup olmadığı.
Samimiyet: Malik veya yakınının gerçekten o taşınmazda oturmayı veya işyeri olarak kullanmayı isteyip istemediği.
Zorunluluk: İhtiyacın geçici veya bir “keyfî istek” niteliğinde değil, sürdürülmesi gereken esaslı bir gereksinim olup olmadığı.

Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1540 K. 2021/878 T. 29.06.2021 kararında (Link), aynen şu tespit yapılmıştır:

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.”

Mahkemeler uygulamada, resmî ikametgâh, tanık anlatımı, mali durum belgeleri, yazışmalar ve dava açma süresi gibi somut delillerle ihtiyacın doğruluğunu inceler.

2. Mahkeme, ihtiyaç değerlendirmesinde ev sahibinin ve yakınlarının hangi durumlarını ve delilleri dikkate alır?

Mahkeme, “ihtiyaç” denilince yalın bir beyanla yetinmez; şu delillere bakar:

Ev sahibinin mevcut oturduğu yerin durumu (kendi taşınmazı varsa veya kirada oturuyorsa, tahliye tehdidi altında mı, mevcut mesken/işyeri yetersiz mi vb.).
Yakınlarının durumları: İhtiyaç, ev sahibinin eşine, altsoyuna, üstsoyuna veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilere de dayalı olabilir. Burada yakınların sağlık durumu, gelir durumu, başka konutları olup olmadığı incelenir.
Süreklilik: İhtiyacın geçici veya henüz doğmamış olmaması gerekir. Henüz emeklilik gerçekleşmemişse veya ileride taşınma planı varsa “o anki” ihtiyaca bakılır.

Örneğin, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi, E. 2023/3402 K. 2024/2633 T. 14.11.2024 (Link) kararında, mahkeme, davacının kızına yakın olmak için taşınmazı satın aldığını belirttiğini, ancak gerçekte başka ilde ikamet ettiğini, bunu belgeleyemediğini; dolayısıyla “ihtiyaç iddiası”nın yeterince inandırıcı olmadığını belirterek samimiyet ölçütü çerçevesinde davayı reddetmiştir.

3. Ev sahibinin ihtiyaç iddiasının hangi hallerde kötü niyetli veya haksız bulunduğu kabul edilir?

Ev sahibinin, ihtiyaç gerekçesini ileri sürüp tahliye sağladıktan sonra:

Çok kısa sürede taşınmazı başkasına kiraya vermesi,
Yazılı veya sözlü olarak beyan ettiği ihtiyacın gerçeğe aykırı olduğunun sonradan anlaşılması,
Yargılama sırasında veya hemen sonrasında farklı amaç veya daha yüksek kira bedeli gibi hedefler için tahliye istediğinin ortaya çıkması,

gibi durumlar, çoğunlukla Yargıtay tarafından kötü niyet olarak değerlendirilmektedir.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2024/3252 K. 2024/2705 T. 23.10.2024 (Link) kararında, ihtiyacın dayanaklarının inandırıcı bulunmaması ve evin hemen sonrasında başka kişiye daha yüksek bedelle kiraya verilmesi nedeniyle “samimi olmayan ihtiyaç” denilmiş ve tahliye davası reddedilmiştir.

Ayrıca, ihtiyacın samimi olmadığı tespit edildiğinde, ev sahibinin TBK md. 354-355 kapsamında kiracının zararlarından sorumlu tutulması da mümkündür (örneğin, tahliyeden sonra kısa sürede başkasına kiralamak veya boş tutmak, kötü niyet delili sayılabiliyor).

4. Konut ihtiyacı dışında, işyeri veya yazlık gibi farklı ihtiyaç türleri tahliye gerekçesi olabilir mi; mahkemeler bunları nasıl değerlendirir?

TBK 350. maddesi, yalnızca konut değil, işyeri ihtiyacını da kapsar. Ev sahibi, taşınmazı işyeri yapmak amacıyla da gerçek bir ihtiyaç ileri sürebilir. Yargıtay içtihatlarında:

İşyeri ihtiyacında samimiyet ölçütü: Malik veya yakını, kirada işyeri kullanıyorsa, oradan tahliye tehdidi var mı? Taşınmaz, yapılacak işe elverişli mi vb. hususlar incelenir.
Yazlık ihtiyaçları: Genelde geçici kullanım sayılabileceği için, “zorunluluk” kriterine girmediği hâllerde reddedilmektedir. Örneğin, yazlıkta mevsimsel kullanım kısa olduğundan, salt tatil amaçlı talep çoğu zaman samimi-ihtiyaç bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmektedir (bkz. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2024/3252 K. 2024/2705 kararı, Link).

3. Hukuk Dairesi, E. 2021/2563 K. 2021/4328 T. 20.04.2021 (Link) kararında da, işyeri olarak kullanılmak istenen taşınmazın bu amaçla uygun olup olmadığı araştırılmış ve bilirkişi raporuyla uyuştuğu takdirde ihtiyacın samimi görülmüştür.

Dolayısıyla mahkemeler, konut ihtiyacında olduğu gibi işyeri, yazlık, depo vb. farklı türlerde de “zorunluluk” ve “samimiyet” ölçütlerini arar; geçici veya keyfî durumlar tahliye sebebi sayılmamaktadır.

Sonuç

İhtiyaç iddiası, gerçekçi şekilde kanıtlanmalı; ev sahibinin veya yakınlarının barınma/işyeri yönünden zorunlu ve samimi bir gereksinimi bulunmalıdır.
Mahkeme; mevcut konut-işyerinin elverişsizliği, başka mülklerin var olup olmadığı, yakınların sağlık/yaşam koşulları gibi delilleri değerlendirerek hüküm kurar.
Kötü niyet veya samimiyetsiz durum (hemen 3. kişiye kiralamak, yüksek kira bedeli için tahliye vb.) tespit edildiğinde ihtiyaç nedeniyle tahliye reddedilebilir; gerekirse, tahliye kararı verilmiş olsa bile kiracının zararları açısından ev sahibi sorumlu tutulabilir.
İşyeri, yazlık, depo gibi konularda da ihtiyaç ileri sürülebilir; ancak mahkeme yine geçici kullanım veya meslekî gereksinimin gerçekliği gibi noktaları titizlikle inceler.

Emsal Karar Örnekleri

Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1540 K. 2021/878 T. 29.06.2021 (Link)
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi, E. 2023/3402 K. 2024/2633 T. 14.11.2024 (Link)
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2024/3252 K. 2024/2705 T. 23.10.2024 (Link)
3. Hukuk Dairesi, E. 2021/2563 K. 2021/4328 T. 20.04.2021 (Link)

Bu kararlar ışığında, “ihtiyaç” iddiasına dayalı tahliye davalarında, hem samimiyet hem zorunluluk koşullarının varlığı aranarak hüküm kurulduğu söylenebilir. Ev sahibi, söz konusu ihtiyacın gerçek olduğunu, başka konut ya da işyeri alternatifine sahip olmadığı ya da mevcut konutun elverişsiz olduğu gibi somut gerekçelerle ispatlamalıdır. Aksi hâlde mahkeme, davayı reddetmekte ve kiracının tahliyeden korunmasını sağlamaktadır.