Yapay zeka uyarısı
Bu blog yazısında bağlantı verilen mahkeme kararları gerçektir ve doğruluğu garanti edilmektedir ancak blog yazısı yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir. Açıklamak gerekirse; linkle tıklanarak açılan karar dokumanlarının doğruluğu garanti edilmektedir. Ancak linkle açılmayan, doğrudan blog yazısında geçen her ifade; bunlara blog yazısında yer alan künye bilgileri de dahil olmak üzere yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir.
Kiracıların Ortak Alanları Kullanımı ve Yönetim Planı Kısıtlamaları Hakkında Emsal Kararlar Işığında Değerlendirme
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca gerek kiraya verenler gerekse kiracılar arasında en çok uyuşmazlık konusu olan hususlardan biri, ortak alan kullanımına ilişkin düzenlemelerdir. Aşağıda, kiracıların ortak alanları kullanım hakkı kira sözleşmesinde belirtilmemişse yönetim planının bu hakkı kısıtlayıp kısıtlayamayacağı, sözlü garaj kullanım izninin kiracı açısından yasal sonuç doğurup doğurmayacağı ve apartman yönetiminin kiracının ortak alan kullanım hakkını hangi durumlarda kısıtlayabileceği ile kiracıların bu kısıtlamalara karşı hangi hukuki yollara başvurabileceği konuları, emsal kararlar doğrultusunda ele alınmaktadır.
1. Kiracıların Ortak Alanları Kullanım Hakkı Kira Sözleşmesinde Belirtilmemişse, Yönetim Planı Bu Hakkı Kısıtlayabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. ve 28. maddeleri, bağımsız bölüm malikleri ve onların kiracılarının ortak alanları kullanma şartlarını genel hatlarıyla belirler. Eğer kira sözleşmesinde kiracının ortak alan kullanımına dair özel bir düzenleme yoksa, bu durumda yönetim planı esas alınarak kullanım sınırları çizilebilir.
Bu noktada yönetim planı, bütün kat maliklerini ve kiracıları da etkileyen bir “sözleşme hükmünde” belgedir (KMK m.28). Dolayısıyla yönetim planında ortak alanın nasıl kullanılacağına dair getirilen bir kısıtlama, kira sözleşmesinde hüküm bulunmasa dahi kiracıyı bağlayabilir.
Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2020/7809, K. 2020/10390, T. 25.11.2020 tarihli kararında da yönetim planının kat maliklerini ve bunların kiracılarını bağladığı, oybirliğiyle dahi alınsa bazı özel tahsisli ortak yerlerin tamamen kiraya verilmesinin mümkün olmadığı; yönetim planı ile getirilen kurallara aykırı kullanımın kabul edilemeyeceği vurgulanmıştır.
(Bkz. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2020/7809, K. 2020/10390, T. 25.11.2020)
Bu nedenle, kiracının ortak alanı kullanım hakkı sözleşmede açıkça düzenlenmemişse, yönetim planında ortak alana ilişkin kısıtlayıcı hükümler bulunması hâlinde, kiracının kullanım hakkı sınırlanabilir.
2. Sözlü Garaj Kullanım İzni, Yazılı Kira Sözleşmesi Olmasa Dahi Kiracı İçin Yasal Bir Hak Doğurur mu?
Garaj, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4 uyarınca “ortak alan” niteliğinde ise, yalnızca bir kısım kat malikinin sözlü olarak “kiracı kullanabilir” demesi, kiracıyı uzun vadeli bir hakka kavuşturmaz. Ortak alan üzerinde kullanıma dair yapılacak kiralama veya tahsis işlemlerinde kat maliklerinin oybirliği veya yönetim planında açıkça tanınmış bir yetki aranabilir. Eğer oybirliği yoksa ya da yönetim planında özel bir düzenleme mevcut değilse, sözlü izin kiracıya mutlak bir hak sağlamaz.
Örneğin, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/5047, K. 2023/10391, T. 06.11.2023 tarihli kararında (garaj olarak gözüken bir alanın kanuna aykırı şekilde kiralanması hususunda) mahkeme, kiraya verenlerin dahi bu alanı kanunun öngördüğü yönteme uygun tahsis etmediğini, oybirliği bulunmadığı için sözlü iznin hukuken sonuç doğurmadığını belirtmiştir.
(Bkz. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/5047, K. 2023/10391, T. 06.11.2023)
Dolayısıyla garajı kullanma izninin salt sözlü beyanlarla verilmiş olması, resmi dayanağı (oybirliğiyle alınmış bir kat malikleri kurulu kararı, yönetim planında öngörülen özel düzenleme veya usulüne uygun kira sözleşmesi) olmaksızın kiracıya daimi bir hak kazandırmaz.
3. Apartman Yönetiminin Kiracının Ortak Alan Kullanım Hakkını Kısıtlama Yetkisi ve Kiracının Başvurabileceği Hukuki Yollar
3.1. Yönetimin Kısıtlama Yetkisinin Şartları
- Yönetim Planı ve KMK’ya Aykırılık: Kiracının ortak alanı, yönetim planına veya KMK’da belirlenmiş esaslara aykırı biçimde kullanması durumunda apartman yönetiminin kısıtlama veya müdahale talep etme yetkisi vardır.
- Oybirliği Gerektiren Haller: Özel tahsisli veya proje tadilatı gerektiren ortak yerlerde, kiraya veya tahsise izin verilebilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği aranır. (KMK m.45) Oybirliği olmaksızın kiralama yapılsa dahi bu durum kiracıya meşru hak tanımaz.
- Eski Hale Getirme Talepleri: Projeye aykırı inşai değişikliklerle ortak alanın kiracı lehine kullanılmasına yönetim planında veya kat malikleri kurulunda açıkça izin verilmemişse, yönetim müdahalenin men’ini ve eski hale getirilmesini isteyebilir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2021/3131, K. 2021/5850, T. 19.04.2021 tarihli emsal kararda, yönetim planında bağımsız bölümün kahvehane, kafeterya, lokanta vb. olarak kullanılamayacağı açıkça belirtilmiş olmasına karşın kiracının bu şekilde kullanımına dair rızası olmayan kat maliklerinin itirazı geçerli sayılmış, yönetim planı hükmü uyarınca tahliyenin gerekliliğine işaret edilmiştir.
(Bkz. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2021/3131, K. 2021/5850, T. 19.04.2021)
3.2. Kiracının Başvurabileceği Hukuki Yollar
- Yönetim Kurulu Kararına İtiraz: Kiracı, kat maliki ile birlikte veya doğrudan yönetim kurulu kararının hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa, KMK hükümleri uyarınca kat malikleri kuruluna veya sulh hukuk mahkemesine itiraz edebilir.
- Genel Mahkemelerde Dava Açılması: Eğer kiracının kullanım hakkının haksız şekilde engellendiği iddia ediliyorsa, söz konusu kısıtlama veya tahliye talebinin haksız olduğunu ispatlamak üzere genel mahkemelerde dava açılabilir.
- Zararın Tazmini: Yönetim planı veya kurul kararıyla getirilen yasakların haksız ya da sözleşmeye aykırı olduğunu iddia eden kiracı, uğradığı zarar için (varsa) hem malikine hem de yöneticiye karşı tazminat davası açabilir. Bunun için, kısıtlamanın haksızlığını gösterecek somut delillere ihtiyaç duyulacaktır.
Sonuç
- Kira sözleşmesinde ortak alan kullanımı düzenlenmemişse, yönetim planı ve KMK hükümleri çerçevesinde yapılan kısıtlamalar kiracıyı da bağlar.
- Sözlü garaj kullanım izni, resmî dayanağı (kat malikleri kurulu oybirliği veya yönetim planındaki özel düzenleme) yoksa kiracıya kalıcı bir hak kazandırmaz.
- Apartman yönetimi, projeye aykırı kullanım veya yönetim planında açıkça yasaklanmış faaliyetler söz konusu olduğunda kiracının ortak alan kullanımını sınırlayabilir. Kiracı ise yönetim kurulunca alınan kararın hukuka aykırı olduğu düşüncesiyle genel mahkemelerde dava açabilir veya kat malikleri kuruluna itiraz edebilir.
Bu çerçevede, ortak alanın kullanımı konusunda ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda hem kiraya verenlerin hem de kiracıların Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki emredici hükümleri ve yönetim planındaki düzenlemeleri göz önünde bulundurması büyük önem taşımaktadır.
Atıf Yapılan Emsal Kararlar
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2020/7809, K. 2020/10390, T. 25.11.2020
(Link) - Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/5047, K. 2023/10391, T. 06.11.2023
(Link) - Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2021/3131, K. 2021/5850, T. 19.04.2021
(Link)
(Bu metin, ilgili yasal düzenlemeler ile emsal Yargıtay kararları esas alınarak hazırlanmıştır. Somut olaylara ve güncel mevzuat değişikliklerine göre her zaman uzman görüşü alınması tavsiye edilir.)