Blog

Kira Sözleşmelerinde On Yıllık Uzama Süresi ve Uygulaması: Emsal Kararlar Işığında İnceleme

Kira sözleşmelerinde, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde on yıllık uzama süresi, tahliye bildirimi ve kiraya verenin ispat yükü gibi hususlar önem arz eder. Aşağıdaki dört soruya, ilgili yasal düzenlemeler ve emsal kararlar eşliğinde yanıt verilmiş; atıf yapılan kararlara ilişkin bağlantılar da belirtilmiştir.

De Jure Hukuk EkibiOkuma süresi: ~5 dakika
kira sözleşmesi
on yıllık uzama süresi
tahliye bildirimi
konut kira
çatılı işyeri kira

Yapay zeka uyarısı

Bu blog yazısında bağlantı verilen mahkeme kararları gerçektir ve doğruluğu garanti edilmektedir ancak blog yazısı yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir. Açıklamak gerekirse; linkle tıklanarak açılan karar dokumanlarının doğruluğu garanti edilmektedir. Ancak linkle açılmayan, doğrudan blog yazısında geçen her ifade; bunlara blog yazısında yer alan künye bilgileri de dahil olmak üzere yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir.

Kira Sözleşmelerinde On Yıllık Uzama Süresi ve Uygulaması: Emsal Kararlar Işığında İnceleme

Kira sözleşmelerinde, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde on yıllık uzama süresi, tahliye bildirimi ve kiraya verenin ispat yükü gibi hususlar önem arz eder. Aşağıdaki dört soruya, ilgili yasal düzenlemeler ve emsal kararlar eşliğinde yanıt verilmiş; atıf yapılan kararlara ilişkin bağlantılar da belirtilmiştir.

1. On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır ve ne zaman başlar?

On yıllık uzama süresi, TBK m. 347 uyarınca, belirli süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin ilk sözleşme süresi dolduktan sonra, kiracının sözleşmeyi feshetmemesi hâlinde (sözleşme en az 15 gün önce bildirimle sona erdirilmezse) her yıl otomatik olarak bir yıl daha uzar. Bu birer yıllık uzamaların onuncu yılının sonuna gelindiğinde, kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

  • Kiracının fesih beyanında bulunmamasıyla (örneğin 1 yıllık süreli kontratta), sözleşme her yıl yenilenir. Onuncu yenileme yılı (yani ilk beş-on yıl içindeki bütün uzamalar) tamamlandığında, kiraya veren bir sonraki uzama yılı başlamadan en az üç ay önce yazılı bildirim yaparak tahliye isteyebilir.
  • Konuya dair bir örnek: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/458, K. 2021/614, T. 25.05.2021 kararında
    (https://app.dejure.ai/dokuman/88450676-0640-4e5b-a7b5-24480a5b6520)
    on yıllık uzama süresi dolmuş kira sözleşmesi hakkında kiraya verenin feshi için yasal şartların nasıl uygulanacağı ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

On yıllık sürenin başlangıcı, ilk defa yapılan belirli süreli sözleşmenin bitiminden itibaren başlar. Dolayısıyla, sözleşme örneğin 2 yıllıksa, ilk 2 yılın sonunda otomatik uzama devreye girer ve 10 kere uzadığında (toplamda 2 + 10 = 12 yıl) on yıllık uzama süresi tamamlanmış olur.

2. Tahliye için gönderilmesi gereken üç aylık yazılı bildirimin şartları nelerdir?

Yine TBK m. 347 gereğince, kiraya verenin on yıllık uzama süresi sonunda herhangi bir gerekçe göstermeden fesih hakkını kullanabilmesi için:

  1. On yıllık uzama süresi tamamlanmış olmalıdır.
  2. On yıllık uzamanın devamındaki her yeni uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya fesih bildirimi yapılmalıdır.
  3. Bildirimin yazılı olması, noter ihtarı veya iadeli taahhütlü posta gibi ispatı mümkün bir yöntemle gerçekleşmesi gerekir.

Bu bildirimin şekli, içeriği ve süresi net olmazsa, kiracıya karşı tahliye davası veya icra takibi süre bitimi nedeniyle açılamaz.

  • Sözgelimi, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi, E. 2021/1010, K. 2023/2382, T. 19.10.2023 kararı
    (https://app.dejure.ai/dokuman/bb12b6b8-f33f-43ff-aded-6c9a2d166985)
    kiraya verenin, on yıllık sürenin dolduğu yılda yeni dönem bitiminden en az üç ay önce tebligat yapma şartını somut olayda değerlendirmiş, tebligat koşullarına ve fesih süresine uygun davranılmamasının tahliye talebini geçersiz kıldığını ifade etmiştir.

3. Kiraya verenin mahkemede sözleşme koşullarının değişmediğini kanıtlamak için sunması gereken deliller nelerdir?

Kiraya veren, on yıllık uzama süresine dayalı tahliye talebinde bulunurken veya sözleşme koşullarının aynen devam ettiğini ispatlamaya çalışırken genellikle şu delillere başvurmalıdır:

  1. İlk sözleşme metni: Sürenin ve koşulların baştan nasıl belirlendiği görülebilmeli.
  2. Uzamaya ilişkin ödeme kayıtları: Kira bedellerinin her yıl aynı koşullarla ödendiğini, uzamanın taraflarca kesintisiz uygulandığını gösterir makbuz/banka dekontları.
  3. Daha önce yapılmış ihtarlar (varsa): Özellikle kiracıya gönderilmiş “süre sonunda tahliye” veya “uzatma” bildirimlerine dair belgeler.
  4. Kira sözleşmesinin yenilenmesine dair tarafların beyanları: Örneğin kiracının farklı bir bedel veya farklı koşulları kabul ettiği bir protokol yoksa, koşulların aynen devam ettiği ispatlanabilir.
  • İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, E. 2019/3006, K. 2021/2265, T. 19.10.2021 kararı
    (https://app.dejure.ai/dokuman/26bb80ad-3571-4a56-bd26-b8e6a2e31c45)
    kiraya verenin, kira sözleşmesi süresi dolduğu gerekçesiyle tahliye istediği olayda, mahkeme, “sözleşme hükümlerinin değişip değişmediğini, 10 yıllık uzamaya kadar her yıl aynı şartlarla mı sürdüğünü” araştırarak belge ve kayıtların sunulmasının önemini vurgulamıştır.

4. On yıllık uzama süresi kuralı sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için mi geçerlidir, yoksa diğer kira sözleşmeleri için de uygulanır mı?

TBK m. 347’de düzenlenen on yıllık uzama süresi kuralı, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir. Kanunun bu kuralı emredici olup, tarafların aksine sözleşme yapması mümkün değildir.

  • Konut veya çatılı işyeri niteliğinde olmayan kiralamalarda (örneğin arsa, tarla, arazi veya toplu işyeri alanları vb.), sözleşmenin süresi bitimiyle kendiliğinden sona ermesi veya 6098 s. Kanun’un genel kira hükümlerine göre işlem yapılması söz konusudur.
  • Emsal olarak, Danıştay 13. Daire, E. 2016/1077, K. 2022/1441, T. 05.04.2022 kararı
    (https://app.dejure.ai/dokuman/378a199b-8318-4f77-bfce-012324da302c)
    konut ve çatılı işyeri haricindeki kiralamalarda, “on yıllık uzama” ve “herhangi bir sebepsiz tahliye” taleplerinin uygulanmayacağını; bu kuralın sadece TBK m. 347 çerçevesinde konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli olduğunu göstermektedir.

Sonuç

  1. On yıllık uzama süresi, ilk belirli sürenin bitiminden itibaren her yıl yenilenerek 10 yıllık uzama periyodunu tamamlar. Onuncu yıl bittiğinde, kiraya veren sözleşmeyi, bir sonraki uzama yılına en az üç ay kala bildirerek sona erdirme hakkına sahip olur.
  2. Tahliye bildiriminin geçerli olabilmesi için, yeni uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı olarak kiracıya tebliğ edilmesi gerekir.
  3. Kiraya veren, sözleşme koşullarının değişmediğini ve 10 yıllık uzamanın kesintisiz uygulandığını, ödeme makbuzları, protokol kayıtları, sözleşme belgeleri vb. delillerle ispat etmelidir.
  4. On yıllık uzama kuralı, konut ve çatılı işyeri kiralarıyla sınırlıdır. Diğer kiralamalarda (arsa, açık arazi vb.) TBK m. 347 hükmü uygulanmaz.

Kaynakça / Emsal Kararlar

Söz konusu hükümler ve kararlar birlikte değerlendirildiğinde, on yıllık uzama süresinin yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından emredici nitelikte olduğu; tahliyeye dair üç aylık bildirimin yazılı ve zamanında yapılmamasının tahliye hakkını ortadan kaldıracağı; kiraya verenin de bu süreçte sözleşme koşullarının kesintisiz sürdüğünü gösterir delilleri sunmak zorunda olduğu anlaşılmaktadır.