Sahibinden.com İlanlarının Emsal Kira Belirlemedeki Hukuki Değeri

Emsal Kira Bedeli Kavramı ve Yasal Dayanak

Kira bedelinin tespiti davalarında hakim, özellikle uzun süreli (5 yılı aşan) kira ilişkilerinde, kiraya konu taşınmazın emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira belirlemekle yükümlüdür .

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/3 uyarınca, beş yıldan sonra yenilenen kira dönemlerinde kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak makul ve adil bir kira bedeli tespit edilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da aynı doğrultudadır: Öncelikle taraflarca sunulan benzer kiralamalara ait sözleşmeler incelenir, aksi halde bilirkişi aracılığıyla benzer taşınmazlar araştırılıp karşılaştırılır.

Amaç, kira sözleşmesinin yeni döneminde o bölgedeki olağan rayice (piyasa koşullarına) uygun bir kira bedeli saptamaktır.

Bilirkişi Raporlarında Sahibinden İlanlarının Kullanımı

Günümüzde emlak piyasasına ilişkin verilerin önemli bir kısmı çevrimiçi ilan sitelerinden elde edilmektedir. Özellikle Sahibinden.com gibi popüler platformlar, bir bölgedeki güncel kira taleplerini görmek için sıkça başvurulan kaynaklardandır. Nitekim bazı mahkemece atanan bilirkişi heyetleri, emsal kira araştırmasını internet üzerindeki ilanlar yoluyla yapmaktadır.

Bu şekilde çevrimiçi ilanların kullanılması, pratikte veri toplama açısından kolaylık sağlamaktadır. Bilirkişiler fiziken emsal aramak yerine, ilan sitelerindeki filtreler yardımıyla benzer büyüklük, konum ve özellikteki taşınmazların istenen kira bedellerini derleyebilmektedir. Ancak ilanların hukuki delil değeri konusunda tereddütler bulunmaktadır. İlan sitelerindeki veriler, sadece mal sahiplerinin veya emlakçıların talep ettiği bedelleri yansıtır; bunlar her zaman gerçekleşmiş kiralar değildir. Bu nedenle, Sahibinden.com ilanları bilirkişi raporlarında yer alsa bile, bunların emsal kabul edilip edilmeyeceği yargı mercilerince dikkatlice değerlendirilmektedir.

Yargı Kararlarında Sahibinden İlanlarının Geçerliliği

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) kararları, yalnızca internet ilanlarına dayanarak kira tespiti yapılmasına temkinli yaklaşmıştır. Birçok kararda, bilirkişinin benzer kiralamalara ilişkin gerçek kira sözleşmelerini incelemesi gerektiği vurgulanmaktadır. Özellikle Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, emsal kira bedeli belirlenirken emsal kira sözleşmelerinin asılları veya onaylı örneklerinin dosyaya sunulmasını, mümkün olmazsa bilirkişi heyetinin re’sen (kendiliğinden) emsal araştırması yaparak bulduğu taşınmazları yerinde görüp karşılaştırmasını şart koşmaktadır. Bu ilkeler ışığında, sadece internetteki ilan bilgilerine dayanan yüzeysel incelemeler hükme esas alınmamaktadır.

Örneğin bir davada bilirkişi, davacının sunduğu emsal kira kontratlarını uygun bulmayıp internetten üç emsal ilan belirlemiş ve taşınmazları gezip görmeden bunların kira bedellerine dayanarak bir değer takdiri yapmıştır (KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) DAVASI VE EMSAL KİRA BEDELLERİ SORUNU • İstanbul Hukuki Danışmanlık ve Arabuluculuk). Söz konusu rapor, emsal alınan taşınmazların gerçekte dava konusu taşınmazla benzer nitelikte olup olmadığı (örneğin hepsinin depo olup olmadığı, lokasyon yakınlığı vb.) incelenmediği için eksik ve yetersiz bulunmuştur. Yargıtay 3. HD, bu haliyle hazırlanan rapora dayanarak karar verilmesini doğru bulmamış; mahkemenin, emsal olarak sunulan taşınmazları keşifte bizzat görerek ve tarafların sunduğu tüm emsal verileri değerlendirerek yeni bir bilirkişi raporu aldırması gerektiğine hükmetmiştir.

Benzer şekilde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi, kiraya verilmemiş ve sadece ilan aşamasındaki taşınmazların bedellerinin emsal alınamayacağını açıkça ifade etmiştir. Bu kararda, internet ilanındaki bir fiyatın aslında sadece bir “icaba davet” (teklif yapmaya davet) niteliğinde olduğu, henüz geçerli bir kira sözleşmesinin konusunu oluşturmadığı vurgulanmıştır. Dolayısıyla gerçek bir sözleşmeye bağlanmamış bir ilandaki bedelin, kira tespitinde kriter olmaması gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme, geçerli kira sözleşmesi bulunmayan (henüz kiralanmamış) bir emsal üzerinden sonuca gidilemeyeceği gerekçesiyle, sadece ilanlara dayanılarak belirlenen kira miktarını hukuken isabetli görmemiştir.

İzmir BAM 6. Hukuk Dairesi’nin 23.06.2020 tarihli kararında da benzer bir yaklaşım benimsenmiştir. Bu dosyada iki kişilik bilirkişi heyeti, emsal taşınmaz değerlendirmesini internet ortamındaki kira ilanlarına dayalı olarak yapmıştır. Üst mahkeme, bilirkişinin bu yöntemini yeterli bulmamış ve emsal kira sözleşmelerinin temin edilip yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınmasını, incelemenin Yargıtay’ın belirttiği usule uygun şekilde yapılmasını istemiştir.

Sonuç olarak mahkeme, salt internet ilanlarına dayanan eksik raporla karar verilmesini bozmuş ve emsal incelemesinin daha somut verilere dayandırılmasını sağlamıştır. Bu kararlar, Sahibinden.com gibi sitelerdeki ilanların tek başına hukuki belirleyicilik taşımadığını göstermektedir. Yargı mercileri, bu tür verilerin destekleyici bir bilgi olsa da asıl delil yerine geçemeyeceğini, mutlaka sahadaki gerçek kira değerleriyle ve somut incelemeyle teyit edilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Bilirkişilerin Kira Tespitinde Kullandığı Veri Kaynakları

Türkiye’de kira tespiti davalarında görevlendirilen bilirkişiler, farklı veri kaynaklarını bir arada kullanarak emsal kira bedeline ulaşmaya çalışır. Bu kaynaklar genellikle şunlardır:

• Tarafların Sunduğu Kira Sözleşmeleri: Davalı veya davacı, benzer özellikte taşınmazlara ait güncel/ yakın tarihli kira kontratlarını dosyaya sunabiliyorsa, bilirkişi bunları en değerli karşılaştırma ölçütü olarak alır. Örneğin aynı apartmanda veya semtte benzer büyüklükte bir dairenin yakın tarihte şu kadar TL’ye kiralandığını gösteren bir sözleşme, emsal kira için güçlü bir kanıttır. Yargıtay da tarafların ellerindeki emsal kira sözleşmelerini ibraz etmelerini özellikle önemsemektedir.

• Sahada Yapılan Araştırma ve Keşif: Emsal sözleşme sunulamaması halinde, bilirkişi heyeti re’sen emsal araştırması yapar. Bu kapsamda bilirkişiler, dava konusu taşınmazın bulunduğu çevrede benzer kiralık yerleri fiilen tespit edip inceleyebilir. Mahkemece keşif sırasında, bilirkişilerin hem kiralanan yeri hem de emsal olarak belirledikleri taşınmazları bizzat görmeleri ve karşılaştırmaları istenir. Böylece taşınmazların konumu, büyüklüğü, yaşı, kullanım amacı gibi kiraya etki eden kriterler yerinde değerlendirilir.

• Çevrimiçi İlan Platformları: Bilirkişiler, piyasa rayicini saptamak için sahibinden.com, hepsiemlak, zingat gibi emlak sitelerindeki kiralık ilanları tarayabilir. Bu, özellikle çok sayıda benzer mülkün bulunduğu büyük şehirlerde güncel talep edilen kiraları görmek için hızlı bir yöntemdir. Nitekim pek çok bilirkişi raporunda, ilgili bölgeden internetten seçilmiş birkaç emsal ilan bilgisine yer verildiği görülmektedir.

• Doğrulanmamış Ham Veriler: Ancak yukarıda değinildiği gibi, bu ilanlar doğrulanmamış ham veriler olarak kabul edilir. Bilirkişiler mümkünse ilandaki irtibat bilgileri veya emlakçılar vasıtasıyla o ilanların gerçekleşip gerçekleşmediğini, gerçek kira tutarını öğrenmeye çalışabilir. Fakat bu her zaman mümkün olmadığından, ilan bilgileri genellikle yaklaşık bir piyasa göstergesi olarak değerlendirilir, tek başına sonuç belirlemez.

• Emlakçı ve Uzman Görüşleri: Bazı durumlarda bilirkişi, bölgedeki emlak danışmanlarıyla görüşerek benzer özellikteki bir yerin kira aralığını sorabilir. Yerel emlak ofislerinin o çevredeki güncel kiralama işlemlerine dair bilgisi değerlidir. Bilirkişiler ayrıca lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanmış raporlardan veya piyasa araştırmalarından da yararlanabilir. Örneğin büyük şehirlerdeki kiralık konut piyasasına dair akademik raporlar, endeksler (örneğin bazı üniversitelerin yayınladığı kira endeksleri) genel trendleri gösterebilir.

• Resmi İstatistik ve Endeksler: TÜİK’in Tüketici Fiyat Endeksi içinde kira kalemi bulunsa da bu, mevcut kontratların artış oranlarını yansıtan genel bir veridir ve spesifik emsal kira tespitinde doğrudan kullanılmaz. Bununla birlikte, TBK m.344 gereği ilk 5 yılda kira artışları TÜFE oranıyla sınırlı olduğundan, bilirkişiler o dönem için yasal üst sınırı hesaplarken TÜFE verilerini referans alır. Beş yıldan sonra ise TÜFE sınırı kalktığı için, piyasa rayici (genel geçer kira bedeli) daha ağırlıklı rol oynar (Kira Bedelinin Tespiti Davası) (Kira Bedelinin Tespiti Davası). Resmi bir kira veri tabanı veya devletin belirlediği kira rayiç listeleri bulunmadığından, bilirkişiler çoğunlukla piyasa aktörlerinden ve ilan platformlarından derlenen serbest piyasa verilerine muhtaçtır.

Sahibinden İlanlarının Güvenilirliği ve Alternatiflerin Değerlendirilmesi

Sahibinden.com ilanları, emsal kira bedelini belirlerken dikkatle kullanılmalıdır. Bu ilanlar her ne kadar piyasa hakkında bir fikir verse de %100 güvenilir kabul edilmez. İlanlarda belirtilen kira tutarları, mal sahiplerinin talep ettiği bedellerdir; kiracı bulunamadığında revize edilebilir veya pazarlıkla düşebilir. Yargı kararlarında da vurgulandığı gibi ilanlar, henüz akdedilmemiş bir kira sözleşmesinin teklifi niteliğinde olduğu için, gerçek kira bedelini yansıtmama ihtimali yüksektir (KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) DAVASI VE EMSAL KİRA BEDELLERİ SORUNU • İstanbul Hukuki Danışmanlık ve Arabuluculuk) (KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) DAVASI VE EMSAL KİRA BEDELLERİ SORUNU • İstanbul Hukuki Danışmanlık ve Arabuluculuk). Nitekim bir BAM kararında, geçerli bir sözleşme konusu olmayan ilandaki bedelin kira tespitinde kriter olmaması gerektiği açıkça belirtilmiştir (KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) DAVASI VE EMSAL KİRA BEDELLERİ SORUNU • İstanbul Hukuki Danışmanlık ve Arabuluculuk). Dolayısıyla, sahibinden veya benzeri siteden alınan emsal veriler, ancak destekleyici veri olarak değerlendirilir; asıl yapılması gereken, bu verilerin doğruluğunu teyit edecek başka göstergeler bulmaktır.

Sahibinden.com’un piyasa hakimiyeti nedeniyle, alternatif kaynakların da göz önünde bulundurulması önemlidir. Diğer ilan platformları (örneğin Hepsiemlak, Emlakjet) benzer ilanlar sunsa da genellikle aynı portföyün çapraz ilanları olabileceği için çok farklı sonuç vermezler. Yine de farklı kaynakların karşılaştırılması, uç değerleri ayıklamak açısından faydalı olabilir. Yerel emlakçıların listeleri veya bölgedeki emlak ofislerinden alınabilecek bilgiler, sahibinden verilerini destekleyebilir. Örneğin, bir bölgedeki ortalama kiralar konusunda o semtte faaliyet gösteren emlakçılar daha gerçekçi rakamlar telaffuz edebilir.

Bilirkişiler, emsal tespitinde çok kaynaklı bir yaklaşım benimseyerek güvenilirliği artırmalıdır. Tek bir ilan sitesine bağımlı kalmak yerine, mümkün olduğunca saha incelemesi ve çoklu veri kullanmak en doğrusu kabul edilmektedir. Resmi bir düzenleme, ilanların kullanılmasını tamamen yasaklamasa da, mevcut hukuki içtihat ilan verilerinin doğrudan doğruya hükme esas alınmasını doğru bulmamaktadır . Bunun yerine, ilanlardan elde edilen bilgiler, mutlaka somut verilerle desteklenmeli ve hakkaniyet süzgecinden geçirilmelidir.

Mevcut Durumda Emsal Kira Belirlemenin Zorlukları

Türkiye’de son dönemde yaşanan aşırı kira artışları, emsal belirlemeyi daha da karmaşık hale getirmiştir. 2022 yılında TBK’ya eklenen geçici maddeyle konut kiralarındaki yıllık artışlar %25 ile sınırlandırılmıştır . Bu düzenleme, devam eden sözleşmelerdeki kira artışlarını frenlerken, yeni kiraya verilen konutlarda herhangi bir sınırlama getirmedi. Sonuç olarak, aynı bölgede yeni kiraya verilen konutlarla eski kiracılı konutlar arasında 4-5 kata varan uçurumlar oluştu. Bu durum, emsal kira bedeli tespitini güçleştirmekte ve hakkaniyet olgusunu daha da önemli kılmaktadır.

Bilirkişi, güncel piyasa ilanlarına bakacak olursa çok yüksek rakamlar görebilir; ancak mevcut kiracı yıllardır oturduğu için çok düşük bir bedele devam ediyor olabilir. Mahkemeler bu noktada, belirlenen rayiç kira bedelinden belli bir hakkaniyet indirimi yaparak denge kurmaya çalışıyorlar . Örneğin, Yargıtay kararlarında, bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden, kiracının eski olması gözetilerek makul bir indirim yapılması gerektiği ifade edilmiştir. Böylece, ne güncel piyasa fiyatı tamamen göz ardı ediliyor ne de kiracı fahiş bir artışla karşı karşıya bırakılıyor.

Sonuç

Sonuç olarak, Sahibinden.com ilanları ve benzeri çevrimiçi veriler, kira tespit davalarında yardımcı bir emsal kaynağı olarak kullanılabilmekte ancak hukuki geçerlilikleri sınırlı görülmektedir. Bilirkişiler ve hakimler, bu ilanları tek başına yeterli bulmamakta; ilanlardaki bilgilerin gerçek kira değerlerini yansıtıp yansıtmadığı konusunda titiz davranmaktadır. Güncel yasal düzenlemeler (TBK m.344 ve geçici maddeler) ile yargı içtihatları, kira bedelinin tespitinde hakkaniyetli bir yaklaşımı şart koşmaktadır. Bu da, mümkün olan en sağlam emsal verilerin (gerçek kira kontratları, yerinde incelemeler vb.) kullanılmasını, internet ilanlarının ise ancak destekleyici olarak değerlendirilmesini gerektirir.

Alternatif veri kaynaklarının (diğer ilan siteleri, emlakçı raporları, bölgesel piyasa analizleri) birlikte ele alınması, emsal kira tespitinin daha isabetli ve adil olmasını sağlar. Son yıllardaki fiyat dalgalanmaları ve yasal kısıtlar dikkate alındığında, mahkemeler her iki tarafın menfaatini gözeten bir çözüm bulmaya çalışmaktadır. Bu bağlamda Sahibinden.com ilanları da tamamen göz ardı edilmese bile, tek başına hukuki dayanak kabul edilmemekte; destekleyici veri niteliğinde görülmektedir. . Emsal kira bedeli belirlenirken nihai olarak, tüm veriler ışığında piyasa koşullarına uygun, fakat aşırı uçlardan arındırılmış, makul bir kira miktarı takdir edilmektedir. Bu yaklaşım, hem yasal mevzuata hem de yerleşik yargı kararlarına uygun olup, kira uyuşmazlıklarında hakkaniyeti sağlamayı amaçlar.

Kaynaklar: Güncel yasal düzenlemeler (6098 sayılı TBK ve ilgili geçici maddeler) ile emsal Yargıtay ve BAM kararları ışığında hazırlanmıştır. İlgili mahkeme kararlarına ve doktrinel açıklamalara ait alıntılar metin içinde sunulmuştur.(KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) DAVASI VE EMSAL KİRA BEDELLERİ SORUNU • İstanbul Hukuki Danışmanlık ve Arabuluculuk) (KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) DAVASI VE EMSAL KİRA BEDELLERİ SORUNU • İstanbul Hukuki Danışmanlık ve Arabuluculuk)