Yapay zeka uyarısı
Bu blog yazısında bağlantı verilen mahkeme kararları gerçektir ve doğruluğu garanti edilmektedir ancak blog yazısı yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir. Açıklamak gerekirse; linkle tıklanarak açılan karar dokumanlarının doğruluğu garanti edilmektedir. Ancak linkle açılmayan, doğrudan blog yazısında geçen her ifade; bunlara blog yazısında yer alan künye bilgileri de dahil olmak üzere yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerine İlişkin Değerlendirme
Aşağıdaki açıklamalar, Yargıtay kararlarında belirginleşen hukuki esaslar ışığında hazırlanmış olup ilgili kararlara, doküman bağlantıları (link) ile birlikte yer verilmiştir.
1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği İçin Noter Huzurunda Resmi Şekilde Düzenlenmesi Zorunlu mudur?
Evet. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan veya bu devir konusunda taahhüt içeren (satış vaadi) sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması şarttır. Bu da noter huzurunda düzenleme şeklini gerekli kılar.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/170 K. 2021/680 T. 15.09.2021 (DocumentID:
149f0416-5a0a-4a77-b517-81ce619ed14a)
Karar Metni
Kararda da belirtildiği gibi, Türk Borçlar Kanunu m.237, Türk Medeni Kanunu m.706 ve Noterlik Kanunu m.89 uyarınca noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmayan satış vaadi sözleşmeleri geçerli sayılmaz.
2. Noter Huzurunda Resmi Şekilde Düzenlenmeyen Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri Hukuken Geçersiz midir?
Evet. Resmî şekil, taşınmazla ilgili satış veya satış vaadi sözleşmeleri bakımından “geçerlilik” unsurudur. Noterde düzenleme yapılmadığı takdirde sözleşme geçersiz olur ve taraflara bir hak-borç doğurmaz.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/7433 K. 2023/1814 T. 28.03.2023 (DocumentID:
3a8b0323-b6c1-4a91-9644-e51e01c0a846)
Karar Metni
Bu kararda da açıkça, resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hüküm ifade etmeyeceği vurgulanmıştır.
3. Geçersiz Sayılan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinin Taraflar Açısından Herhangi Bir Hukuki Sonucu Olur mu?
Kural olarak, resmî şekil şartına uyulmaması sebebiyle geçersiz (hükümsüz) bir sözleşme, taraflar için “geçerli bir sözleşmede olduğu gibi” hak ve borç doğurmaz. Ancak aldıklarını geri verme (sebepsiz zenginleşme) sorumluluğu gündeme gelebilir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/9496 K. 2021/1717 T. 18.02.2021 (DocumentID:
17d0dda0-f70f-4347-8665-98463f808282)
Karar Metni
Burada, geçersiz sözleşmede taraflar birbirlerine verdiklerini iade yükümlülüğü altına girebilir; ancak geçersiz sözleşme tapu iptali ve tescil gibi ayni etki doğurmaz.
4. Resmi Şekil Şartına Uyulmadan Yapılan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde, “Hakkın Kötüye Kullanılması” Durumu Geçerliliği Etkiler mi?
Kural olarak şekil şartına uyulmayan sözleşme geçersizdir. Ancak, tarafların karşılıklı edimlerini ifa ettiği ve uzun süre sessiz kalındığı durumlarda, hakkın kötüye kullanılması itirazı söz konusu olabilir. Bu hâlde, şekle aykırılığı ileri sürmek hukuka aykırı (TMK m.2 çerçevesinde kötü niyetli) sayılabileceğinden, sözleşme geçerli sonuç doğurur gibi kabul edilebilir.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2023/327 K. 2024/486 T. 05.02.2024 (DocumentID:
aa3a3aa5-a8a4-4d71-91c6-66bb5bf67c88)
Karar Metni
Karar özetle, “tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirdiği hâllerde şekle aykırılığın ileri sürülmesi, hakkın kötüye kullanımı oluşturabilir; bu durumda sözleşme, ‘geçerliymiş’ gibi sonuç doğurur.” demektedir.
Sonuç
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, resmî şekilde (noter huzurunda düzenleme biçiminde) yapılmadıkça geçerli olmaz.
- Bu şart yerine getirilmezse sözleşme geçersiz sayılır ve kural olarak taraflar bakımından ayni etki doğurmaz.
- Geçersiz sözleşmeden doğan ifalar yönünden iade (sebepsiz zenginleşme) söz konusu olabilir.
- Bazı istisnai hâllerde (özellikle tam ifa ve uzun süre sessizlikte), şekle aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması sayılabilir ve sözleşme geçerliymiş gibi sonuç doğurabilir.