Yapay zeka uyarısı
Bu blog yazısında bağlantı verilen mahkeme kararları gerçektir ve doğruluğu garanti edilmektedir ancak blog yazısı yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir. Açıklamak gerekirse; linkle tıklanarak açılan karar dokumanlarının doğruluğu garanti edilmektedir. Ancak linkle açılmayan, doğrudan blog yazısında geçen her ifade; bunlara blog yazısında yer alan künye bilgileri de dahil olmak üzere yapay zeka tarafından üretilmiştir ve hata içerebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 69. maddesi, bir bina veya yapı eserinin malikinin, bu yapının oluşturduğu tehlikelerden kaynaklanan zararları giderme yükümlülüğünü düzenler. Bu sorumluluk türü, hukukumuzda "kurtuluş kanıtı getirilemeyen ağırlaştırılmış bir kusursuz sorumluluk" halidir. Yargı kararları ışığında konuya ilişkin detaylar aşağıda sunulmuştur.
1. Yapı malikinin kusursuz sorumluluğu hangi durumlarda söz konusu olur?
Yapı malikinin sorumlu tutulabilmesi için malikin şahsen kusurlu olması gerekmez. Zararın, binanın yapılışındaki bir bozukluktan veya muhafazasındaki (bakımındaki) bir eksiklikten kaynaklanması yeterlidir.
BK’nun 58. madde (Yeni TBK 69) hükmü uyarınca, bir bina veya imal olunan herhangi bir şeyin maliki, o şeyin fena yapılmasından yahut muhafazasındaki kusurdan dolayı sorumludur. Bu maddedeki sorumluluk, objektif özen yükümlülüğüne aykırılıktan doğan ağırlaştırılmış bir kusursuz sorumluluk halidir. Zararın, hukuka aykırı bir davranıştan doğması yani objektif koşulun gerçekleşmesi yeterli olup, ayrıca subjektif koşula yani kusura ihtiyaç yoktur.
2. İntifa ve oturma hakkı sahiplerinin sorumluluğu hangi şartlarda doğar?
İntifa ve oturma hakkı sahipleri, binanın sadece "bakım eksikliklerinden" doğan zararlarda malik ile birlikte müteselsilen sorumlu tutulurlar. Yapım bozukluklarından ise kural olarak sadece malik sorumludur.
"6098 sayılı TBK 69/2. fıkrasında; 'İntifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludur.' hükmü düzenlenmiştir." (Yargıtay 3. HD, 2022/8005 K.).
Emsal Karar
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/7075, K. 2022/8005, T. 19.10.2022 Karar Detayı
3. Yapım bozukluğu ve bakım eksikliğinde sorumluluk paylaşımı nasıl yapılır?
Zararın kaynağı, tazminatın kimden talep edileceğini belirler. Yapım bozukluğu (inşaat hatası) durumunda hedef maliktir; bakım hatasında ise kapsam genişler.
- Yapım Bozukluğu: Malik tek başına sorumludur.
- Bakım Eksikliği: Malik, İntifa Hakkı Sahibi ve Oturma Hakkı Sahibi zincirleme (müteselsil) sorumludur.
TBK 69. maddesi gereğince; Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. (...) Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.
4. Sorumlu kişilerin birbirlerine rücu hakkı ne anlama gelir?
Rücu hakkı, zararı üçüncü kişiye ödeyen malikin, bu zararın doğmasında asıl kusuru veya sorumluluğu bulunan diğer kişilere (müteahhit, mimar, tesisatçı vb.) ödediği tutarı geri isteme yetkisidir.
"Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır." şeklinde yapı malikinin sorumluluğu düzenlenmiş olup bu sorumluluk kurtuluş kanıtı getirilemeyen kusursuz sorumluluk hallerindendir." (Ankara Batı 1. ATM, 2025/910 K.).
Emsal Karar
- Ankara Batı 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2024/507, K. 2025/910, T. 07.10.2025 Karar Detayı
Sonuç
TBK m. 69 çerçevesinde; bir yapının maliki olmak, o yapının yapımındaki hata veya bakımındaki noksanlıktan doğan her türlü zarardan sorumlu olmak demektir. Bu sorumlulukta malikin şahsen kusurlu olmaması bir savunma teşkil etmez (ağırlaştırılmış kusursuz sorumluluk). İntifa ve oturma hakkı sahipleri de bakımla sınırlı olmak üzere malikle birlikte zarardan sorumludur. Zararı ödeyen kişi, iç ilişkide bu zararın doğmasına asıl sebep olanlara karşı rücu hakkını kullanabilir.
KAYNAKÇA / EMSAL KARAR ATIFLARI
- Yargıtay 3. HD, E. 2022/7075, K. 2022/8005, T. 19.10.2022
https://app.dejure.ai/dokuman/6d227e7b-f313-4d36-a0db-e172d2ed6bbe
- İstanbul 2. ATM, E. 2023/293, K. 2023/386, T. 28.04.2023
https://app.dejure.ai/dokuman/c04861fa-1eb9-4424-8541-8b631fd49294
- Ankara Batı 1. ATM, E. 2024/507, K. 2025/910, T. 07.10.2025
https://app.dejure.ai/dokuman/eacf72c8-a0c1-4b80-b0e9-371dacee56a0